부동산 등기신청인 공동신청 vs 단독신청

부동산등기법상 신청의무

우리나라는 등기부와 대장이 이원화되어 있고, 부동산표시사항은 대장의 내용이 기준이 되므로 부동산등기법은 등기부와 대장을 일치시키기 위하여 신청의무를 부과하고 있습니다. 토지의 분할, 합병이 있는 경우와 토지 등기기록의 등기사항 변경이 있는 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 합니다.

건물의 분할, 구분, 합병이 있는 경우와 건물 등기기록의 등기사항에 변경이 있는 경우에는 그 건물 소유권의 등기명이인은 그사실이 있는 때 부터 1개월 이내에 그 등기를 신청해야 합니다,

 

등기신청인

공동신청의 원칙

등기는 버뷸에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 이는 등기관에게 형식적 심사권 밖에 없는 현행 제도하에서 부실의 등기를 방지하고 등기의 진정성을 확보하기 위함입니다. 실체법상의 등기권리자란 실체법상의 사권인 등기청구군을 가지는 자를 말하고, 실체법상의 등기의무자란 실체법상 등기신청에 협력하여 줄 의무를 부담하는 자를 말합니다. 부동산등기법에서 말하는 절차법상의 등기권리자는 신청된 등기가 실행됨으로써 권리를 취득하거나 기타 이익을 받는다는 것이 등기부상 형식적으로 기재되는 자를 말하고, 절차법상의 등기의무자는 반대로 등기가 실행됨으로써 권리를 잃거나 기타 불이익을 받는다는 것이 등기부상 형식적으로 기재되는 자를 말합니다. 절차법상 등기권리자 및 등기의무자와 실체법상 등기권리자 및 등기의무자는 대부분 서로 일치하지만 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

 <절차법상 등기권리자와 등기의무자>

구분	등기권리자	등기의무자
매매	매수인	매도인
환매특약등기	매도인	매수인
전세권설정등기	전세권자	전세권설정자
전세권말소등기	전세권설정자	전세권자
전세권 존속기간 연장	전세권자	전세권설정자
근저당권 최고액 증액	근저당권자	근저당권설정자

 

등기청구권

등기청구권이란 등기를 원하는 일방 당사자가 상대방 당사자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말합니다. 등기청구권은 원칙적으로 절차법상의 등기권리자에게 인정되나, 예외적으로 등기의무자에게도 인정되는 경우도 있습니다. 예를 들어 등기권리자가 등기이전 등을 행하지 않아서 등기의무자가 과세 등의 불이익을 받는 경우에 등기권리자에 대하여 등기를 인수할 것을 청구할 수 있는 권리를 등기인수청구권이라 합니다. 등기청구권은 사인이 사인에 행사하는 사법상의 권리입니다. 신청인이 국가기관인 등기소에 대하여 등기해줄 것을 신청하는 공법상의 권리인 등기신청과는 다음과 같이 구분됩니다.

구분	성질	신청방법	구제방법
등기청구권	사법상의 권리	공동신청에서만 발생	판결로 강제 가능
등기신청권	공법상의 권리	단독신청에서도 발생	판결로 강제 불가

등기청구권의 발생원인

• 법률행위로 인한 물권변동이 있는 경우
• 실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우
• 점유취득시효의 경우
• 부동산임차권, 부동산환매권의 경우 등

단독신청

단독신청이란 일방 당사자만을 등기를 신청하는 것을 말합니다. 판결 및 상속에 의한 등기 등과 같이 등기의 진정성이 보장되거나 권리관계와 무관한 등기, 등기의무자가 없어 공동신청이 불가능한 때에는 예외적으로 단독신청이 인정됩니다. 예컨데, 상속으로 인한 등기는 등기권리자만으로 이를 신청할수 있습니다. 등기의무자인 피상속인이 사망하면 상속을 증명하는 서면에 의하여 단독으로 신청합니다. 등기원인이 유증인 경우에 특정유증은 물론 포괄유증의 경우에도 유언집행자와 수증자가 공동으로 신청하여야 합니다. 토지표시의 변경 및 경정등기는 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 그 등기를 단독으로 신청해야 합니다. 다만, 권리변경 및 경정등기는 공동신청을 해야 합니다. 토지가 멸실된 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청해야 합니다.

 

수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 다만, 국가 또는 국가지방자치단체가 등기권리자인 경우에는 국가 또는 지방자치단체는 지체 없이 등기를 등기소에 촉탁하여야 합니다.

 

제3자에 의한 등기신청

등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청 할 수 있는데 이를 포괄승계인에 의한 등기라고 합니다. 예를 들어 갑과 을 사이에 매매계약이 체결되었으나, 아직 이전등기를 하기 전에 갑이 사망한 경우에 상속인 병이 피상속인 갑을 대신하여 을에게로 소유권이전등기를 하는 경우입니다. 여기서 포괄승계란 개개의 권리이전이 아니라 다수의 권리의무를 포괄적으로 이전하는 경우를 말합니다.(예 : 상속, 법인의 합병, 포고라유증 등을 말합니다) 포괄승계인에 의한 등기는 상속을 원인으로 한 상속으로 인한 등기와는 다음과 같은 점에 있어서 구별됩니다.

 

<포괄승계인에 의한 등기와 상속으로 인한 등기의 비교>

구분	포괄승계인에 의한 등기	상속으로 인한 등기
등기원인	상속 이외의 원인	상속
등기신청	상속인과 제3자의 공동신청	단독신청
등기원인정보	매매계약서 등	가족관계등록부 등
등기필정보	필요(피상속인)	제출 불요
인감증명	필요(상속)	제출 불요

상속인 그 밖의 포괄승계인이 등기를 신청하는 경우에는 가족관계등록에 관한 정보 또는 법인등기사항에 관한 정보 등 상속 그 밖의 포괄승계가 있었다는 사실을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 합니다. 신청정보에 기재된 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우에는 각하하여야 하나, 상속인에 의한 등기신청은 예외입니다.

 

이상 포스팅을 마칩니다. 읽어주셔서 감사합니다