부동산 등기의 유효요건에 대해(형식적 vs 실체적)

등기부상 권리의 등기가 있게 되면 권리변동의 효력, 대항력, 순위 확정력, 추정력 등의 효력이 발생합니다. 이러한 효력이 유효하게 발생하기 위해서는 등기는 부동산 등기법이 정하는 절차에 따라 적법하게 행해져야 하고 물권 행위의 내용과 합치하는 것이어야 합니다.

 

형식적 유효 요건

1. 각하사유에 해당하지 않을 것

(1) 관할 위반의 등기가 아니어야 한다

등기 신청은 관할 등기소에서 하여야 합니다. 따라서 관할 위반의 등기신청이 있는 경우에는 등기관은 등기신청을 각하하여야 하고, 관할 위반을 간과하고 등기가 실행된 경우에는 그 등기는 실체 관계에 부합하더라도 당연무효이며, 직권말소와 이의신청의 대상이 됩니다.

(2) 등기할 사항이어야 한다

등기는 실체법, 특별법, 부동산 등기법 상 등기할 수 있는 것으로 허용된 것에 대하여만 가능합니다. 따라서 사건이 등기할 것이 아닌 것에 해당하는 등기신청이 있는 경우에는 등기관은 이를 각하하여야 합니다, 이에 위반아 혀 이루어진 등기는 실체 관계에 부합하더라도 당연무효이며, 직권말소와 이의신청의 대상이 됩니다.

(3) 등기신청절차에 흠결이 없어야 한다

등기는 원칙적으로 부동산 등기법상의 신청절차에 따라야 하고, 이에 위반되었을 경우에는 각하하여야 합니다. 신청절차에 하자가 있는 등기를 등기관이 간과하고 등기부에 기록하였다면 반드시 무효가 되는 것은 아니고, 그 등기가 실체적 유효 요건을 갖추고 있는 한 유효하다는 것이 판례의 입장입니다.

2. 등기부에 기록되어 있을 것

(1) 등기의 존재

등기가 등기로서 유효하기 위해서는 우선 등기부에 기록되어야 합니다. 따라서 등기관이 등기신청을 수리하고 나아가 등기필 정보를 발급한 경우에도 등기관의 과실 등으로 인하여 등기부에 기록되지 않은 경우 경우에는 등기가 있다고 할 수 없습니다.

(2) 등기의 불법 말소

일단 유효하게 존재하였던 등기부가 멸실되거나, 등기가 불법으로 말소된 경우에도 그 등기가 표상하던 물권은 소멸되지 않습니다. 판례는 등기는 물권의 효력 발생요건이고 효력 존속 요건은 아니므로 그 등기가 표상하는 물권은 소멸하지 않습니다. 

3. 중복등기의 문제

(1) 개념

등기부는 1 부동산 1 등기기록의 원칙상 하나의 부동산에 대하여는 하나의 등기기록을 둘 뿐입니다. 따라서 보존 등기된 부동산에 대하여 중복하여 보존등기신청이 있으면 각하하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 절차상의 잘못으로 1 부동산에 이중으로 등기가 경료된 경우를 이중 등기 또는 중복등기라고 하는데, 이 중 어느 등기를 유효하게 할 것인가가 문제입니다.

(2) 이중 등기에 대한 판례의 태도

표제부의 이중 등기는 부동산 표시에 관하여 이중 등기가 존재하는 경우에는 부동산의 실제상황과 일치하는 보존등기만 유효하다고 봅니다. 1 부동산 1 등기기록의 원칙상 먼저 행해진 것이 유효하고 뒤에 경료된 것은 무효라고 봅니다. 먼저 이루어진 소유권 보존등기가 원인무효가 되지 않는 한 먼저 한 보존등기가 유효하며 뒤에 한 소유권 보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1 부동산 1 등기기록의 원칙상 무효라고 봅니다. 판례에 따르면 먼저 경료된 등기부상의 표시에 합치되는 당초의 건물이 증 개축으로 인하여 현재의 건물로 변형되었다 하더라도 양 건물의 동일성이 인정되는 한 당초의 건물에 대한 등기에 다시 경료된 보존등기는 이중 등기로서 무효입니다.

(3) 부동산 등기 규칙에 의한 중복등기기록의 정리

이미 등기가 존재하는 토지의 중복등기에만 적용되고, 건물에 대한 중복등기나 외관상 중복등기에는 적용되지 않습니다. 종복 등기기록의 최종 소유권의 등기명의인이 같은 경우에는 후 등기기록을 폐쇄합니다. 다만, 후 등기기록에 소유권 외의 권리 등에 관한 등기가 있고 선등 기기 록에는 그와 같은 등기가 없는 경우에는 선등 기기 록을 폐쇄합니다. 중복등기기록 중 어느 한 등기기록의 최종 소유권의 등기명의인이 다른 등기기록의 최종 소유권의 등기명의인으로부터 직접 또는 전전하여 소유권을 이전받은 경우로서, 다른 등기기록이 후 등기기록이거나 소유권 외의 권리 등에 관한 등기가 없는 선 등기기록일 때에는 그 다른 등기기록을 폐쇄합니다.

실체적 유효 요건

1. 등기에 부합하는 실체 관계 존재

우선 등기에 부합하는 부동산이 존재하여야 합니다. 등기명의인이 허무인이 아니어야 합니다. 등기에 부합하는 실체적 권리변동 내지는 물권 행위가 존재하여야 합니다.

2. 등기와 실체 관계의 부합의 정도

다만, 부동산의 물리적 현황과 등기부에 기재된 표시의 내용이 다소 불일치하더라도 그 등기가 당해 부동산을 공시하고 있는 것이라고 할 정도의 사회통념상 동일성 또는 유사성이 인정되면 그 등기는 유효하며, 그 불일치는 경정등기나 변경등기에 의하여 시정할 수 있습니다. 권리의 주체의 불일치, 등기 목적의 불일치의 경우에는 그 등기는 무효입니다. 또한 등기된 권리내용의 양이 물권 행위상의 내용보다 큰 경우에는 물권 행위의 한도 내에서 유효합니다, 예를 들어 저당권의 피담보채권이 당사자간에 합의된 금액보다 많게 등기된 경우에는 저당권설 정게 약 당시 약정한 금액의 한도 내에서만 등기의 효력이 있습니다.

3. 유효 요건의 완화

물권 행위와 등기의 내용적 합치를 요구함으로써 물권변동의 과정과 물권변동 원인을 그대로 반영하는 것이 부동산 등기법의 본래의 취지이지만 판례는 등기라는 것은 부동산에 관한 현재의 진실한 권리 상태를 공시하면 되고, 그에 이르는 과정이나 태양은 사실과 다르더라도 제도의 목적을 달성할 수 있다는 견지에서 권리관계의 진실한 과정이나 원인에 반하는 등기도 일정한 범위 내에서 유효하다고 규정하고 있습니다.