재건축부담금 합리화 방안의 영향

재건축부담금 합리화 방안

 국토교통부는 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했습니다. ‘1기 신도 시 정비 마스터플랜 수립 및 제도화 방안 연구 용역’도 발주했습니다. 정비사업을 통해 수도권 주택공급을 확대하겠다는 정책 방향을 확인할 수 있습니다. 입법 절차와 냉각된 주택 시장 상황을 감안할 때, 수요자들의 관망세가 이어질 전망입니다. 주요 내용으로 첫째, 초과이익 1억 원 이하인 경우까지 부담금을 면제(현행 3천만 원 이하)하는 등 부과기준을 완화하는 것입니다. 둘째, 초과이익 산정 개시 시점을 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정합니다. 셋째, 공공임대 및 공공분양 등 공공기여 시 주택 매각대금은 초과이익에서 제외합니다. 넷째, 1 주택 장기보유자 부담금 감면(10년 이상 최대 50%까지 감면), 1 주택 고령자 납부 유예 등이 포함됐습니다.

 

재건축부담금 합리화 방안 세부내용

1. 부과기준 현실화: 시장 변화 등을 고려하여 조정

그간의 주택 가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려하여 면제금액을 현행 3천만 원에서 1억 원으로 상향합니다. 현재 초과이익이 3천만 원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나 초과이익이 1억 원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고, 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만 원 단위에서 7천만 원 단위로 확대합니다.

2. 부과 개시 시점 조정: 부과체계의 정합성 제고를 위해 개선

현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있습니다. 그러나, 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려하여, 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계의 합리성을 제고할 계획입니다.

3. 공공기여 감면 인센티브: 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도

현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입 되어 부담금이 늘어나게 됨으로써, 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었습니다 이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할 예정입니다.

4. 실수요자 배려: 1 주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설

현재 주택 보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나, 1 주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고, 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있습니다. 이에, 1세대 1 주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획입니다. 다만, 준공시점에 1세대 1 주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1 주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함합니다. 또한, 경제적 여력, 종부세 규정 등을 고려하여 1세대 1 주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정입니다

 

재건축 초과이익 환수제도는 재건축 사업으로 인한 과도한 초과이익을 환수하여 주 택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 2006년에 도입되었으나 법시행 후 5 곳에 부과되었습니다. 이후 2017년까지 2차례에 걸쳐 시행이 유예되었다. 유예 종료 이후 5개 단지가 준공되어 부담금을 부과해야 하나 지자체에서 부과절차 중지 중인 상태입니다. 주택 가격 급등기에 도입된 재건축 초과이익 환수제는 미실현 이익에 대한 과세라 는 점, 양도세 및 재산세 등과 중복과세라는 논란 등 조세 저항이 심한 정책으로 사실상 재건축 자체를 어렵게 함으로써 도심 공급 위축을 초래한다는 비판을 받아왔습니다.

 

부동산 시장에 미치는 영향

이번 정책 발표는 중장기 도심 공급 확대를 위한 재건축 관련 규제 완화 방향을 보여주고 있기는 하지만 최고세율 50%로 다른 세금 대비 세율이 여전히 높다는 점과 초과이익 산출 시 정상 주택 가격 상승분에 대한 기준이 불명확하다는 점이 잔존한 쟁점으로 예상된다. 가파른 금리인상으로 주택시장이 냉각된 상황에서 현 정부는 이번 정책 발표 이전에도 규제지역 해제 등 부동산 관련 규제 완화 정책 방향을 보여주고 있습니다.

 

다만, 주택 가격 급등기에 강화된 각종 규제 완화에는 다소 시간이 필요할 전망입니다. 안전 진단 제도 개선안은 12월 초 발표 예정이며 1기 신도시 마스터플랜 연구용역 결과는  2024년 중 완료 예정입니다. 재건축 규제완화로 중장기 도심 공급 물량은 기존보다 늘어날 수 있겠으나 대부분의 정책 방안이 입법 절차를 거쳐야 하며 추가 규제 완 화 가능성이 높은 만큼 수요자들의 관망세가 이어질 전망입니다. 당분간 주택 시장은 정책 변수보다 금리 인상 등 매크로 영향을 더 크게 받으며 하향세, 거래 부진이 지속될 전망입니다.