매매심리와 부동산

매매심리의 확산

 2021년을 되짚어보면, 아파트에 대한 규제로 인해 최근 몇 년간 아파트 대체상품인 빌라, 오피스텔 매수로 번졌습니다. 투자수익률을 만든 상품인 오피스텔의 인기는 감소되었고 주거용 부동산 가격의 폭증에 따라 오피스텔의 상대적인 자본수익률이 낮아지면서 최근 몇 년간 빌라 매매거래가 오피스텔 매매거래를 추월하는 현상이 발생했습니다. 작년 기준으로는 대출 규제에 비켜있으면서 아파트 대체 상품으로 부각되는 투룸 이상의 오피스텔 분양 공급 역시 활발했습니다. 이러한 매수심리는 전염병처럼 퍼져나갔습니다. 2021년 지역별 신고가 거래 건수를 살펴보면, 주거용 부동산에 대한 매수 심리가 서울 수도권을 필두로 지역에 국한되지 않고 전국적으로 번져나가는 모습이었습니다. 사회적 간접자본의 투자, 지구단위 개발 계획과 같이 특정 지역의 개발 호재가 있어 신고개 거래가 나타나는 것이 아니라, 전국구 거의 모든 아파트가 신고가 거래 갱신하며 주거용 부동산에 대한 비이성적인 투기 수요가 확인되었습니다.

 

대출 규제에 따른 양극화

 서울보다는 지방의 가격 격차가 확대되었고, 소득에 따른 담보대출 양극화가 확대되는 구간이 나타났습니다. 다주택자와의 전쟁을 선포하며 시작된 대출규제로 모든 소득분위에서 이용이 감소했으나 5 분위만 대출 증가하며 소득에 따른 양극화 역시 확대되었습니다. 소득별 자가보유율 자가점유율 또한 양극화되었습니다. 자가보유율은 내가 내 집이 있느냐 이고, 자가점유율은 내가 내 집에 사느냐로 단순히 해석해보면, 지역별로 자가보유 또는 자가점유의 편차가 나타나지는 않았습니다. 전반적으로 자가보유율은 감소하는 추세고, 전국적으로 자가점유율이 다소 우상향 하면서 상대적으로 투자의 목적보다는 실거주 목적의 매수가 많았음을 증명하였습니다. 소득별로는 자가보유, 자가점유 모두 편차가 확대되면서, 하위 소득 주거 안정성이 위험해진 실정이었습니다. 하위 소득 자가보유율과 자가점유율은 역사적 최저치를 기록하였습니다.

 

젊어진 실수요층

 20~30대의 주택 배수가 40~50대를 추격하는 양상을 보였습니다. 매매 거래량의 절댓값은 감소한 상황이지만, 서울 기준으로는 2019년 대비 20~30대 주택매매거래 세대수가 40~50대와 그 간격을 좁혀가는 모습이 확인되었습니다. 전국적으로 볼 때는 20~30대의 주택 매수가 서울만큼 40~50대와의 격차를 좁힌 모습은 아니었지만 동일한 흐름을 보이는 것은 고무적이었습니다. 카푸어에서 하우스푸어로, 벼락부자에서 벼락 거지로 그 어느 때보다 높아졌던 젊은 세대의 주택 매수에 대한 고민이 깊은 시기였습니다.

 

현재의 매매 심리는?

현재의 부동산 매매심리를 살펴보겠습니다. 매매 수급 지수가 100보다 낮을수록 시장에 부동산을 팔려는 사람이 부동산을 사려는 사람보다 많다는 것을 의미합니다. 정부가 조정대상지역 해제할 곳을 5곳 발표했습니다. 규제 해제 지역에서는 매매 심리가 어떻게 되었을까요? 아무런 변화가 없었습니다. 지방 매매 수급 지수는 88 수준으로 전주 89 수준보다 더욱 악화되었고 인천을 제외한 5대 광역시 매매 수급 지수 또한 82 수준으로 전주 대비 더욱 나빠졌습니다. 결국 부동산의 매매심리는 정부 정책에 대한 영향보다도 전 세계의 글로벌 경기 시황에 더욱 민감하다는 것을 증명하였습니다. 한 풀 꺾인 매매심리는 추세의 지속성이 있기에 한동안 수급 지수의 약세가 계속될 것으로 전망합니다.

 

매매심리에 이어진 거래량

꽁꽁 얼어붙은 매매심리는 거래량으로도 이어졌습니다. 살려는 사람은 대부분 관망세로 돌아섰고 팔려는 사람은 점점 늘어나고 있습니다. 그럼에도 거래는 얼어붙었기에 시장 자체가 냉각되는 모습이 가속화되고 있습니다. 거래절벽이 부동산 시장의 연착륙이 아닌 경착륙으로 갈 우려가 가중되는 상황입니다. 주담대 금리가 고공행진을 하면서 경기 침체를 맞이하는 현 상황에서 수급 지수마저 꼬인 부동산 시장의 전망은 안개가 자욱한 상황입니다. 부동산 시장에서 거래량은 한동안 계속해서 지지부진한 모습을 면치 못할 것으로 사료됩니다. 시장을 돌이킬만한 주요 변수가 부진한 상황 속에 시장은 또 어떻게 변해갈지 귀추가 주목됩니다.