부동산 하락사이클로 갈 수밖에 없는 이유

부동산 하락 사이클 국면 진입

건설 섹터 다운

 가격, 수량, 원가 측면에서 볼 때에는 가격은 하락 압박을 받고 있습니다. 반면 원가는 피크아웃 상황입니다. 성장을 위해 시장점유율 확대를 위해서 가격 감소폭보다 크게 물량을 공격적으로 확대하며 매출 볼륨을 키우기도 애매한 상황입니다. 왜냐하면 가격 하락 구간에서 재고자산 리스크 역시 부담해야 하기 때문입니다. 결국 수량의 감소 또한 불가피한 상황으로 인식되며 본격 다운 사이클로 진입이 시작되는 견해입니다.

 

가격 측면(P)

• 모든 분위 가격 상승과 정체된 Income으로 PIR 역 대치 갱신
•  금리 가파른 상승에 따른 조달비용 부담으로 매매 수요 위축
• 분양가 상한제 개편되었으나 여전히 상존, 신축 가격 상대적 메리트 확대에 따른 구축 가격 하락 압박 불가피
• 올해부터 본격적으로 입주 사이클 도래, 서울 기준 2023년 입주 시작되며 시장 공급 확대

수량 측면(Q)

• 8/16 부동산 공급 대책을 통해 기존 재건축, 재개발 관련 공급 규제 완화 (재건축 초과이익 환수제 개편, 안전진단 등급 심사 기준 완화
• 역세권 과밀지역 용적률 확대, 소규모 재개발 관련 인센티브 제공
• 1기 신도시 도시정비사업 확대

비용 측면(C)

• 2019년부터 3년 분양 우상향에 따른 본격적 투입 사이클 확대로 2021년부터 대부분의 건자재 가격 상승 폭 확대
• 러시아-우크라이나 사태에 따른 원자재 랠리 더해지며 2022년 상반기까지 가격 상승
• 시멘트 외 철근 및 기타 건자재 가격 peak out
• 절대 레벨은 유지되겠으나 전체적인 추가 원가 상승 가능성 제한적

이러한 3가지 요소를 종합해 봤을 때 부동산 하락 사이클 진입은 불가피할 것으로 전망됩니다.