미분양 리스크와 부동산

미분양 리스크

미분양 증가율이 확대되나 절대 레벨은 우려할 만한 수준은 아닌 것으로 판단됩니다. 미분양이 전년대비 가파른 속도로 올라오고 있으며 분양 시작 후 완판 되기까지의 속도가 지난해 비해 더디게 진행되는 실정입니다. 준공 후 미분양 역시 저점 대비해서 다소 증가한 모습이나, 올해부터 본격적으로 증가한 입주 물량 고려 시 이는 자연증감분으로 판단됩니다. 악성 재고 증가 시그널로 보기는 다소 이르다는 판단입니다.

 

대구, 경북, 경기 소형평수가 미분양 증가를 이끌고 있습니다. 미분양의 절대 증가를 이끄는 지역은 압도적으로 대구, 경북, 경기로 집계되며, 금리 상승 외에도 최근 3년간 분양물량이 많았던 지역들의 입주에 따른 실질 공급 확대가 신규 분양을 더디게 만드는 또 다른 요소로 작용하고 있는 것으로 보입니다. 비교적 소형 평수에서 미분양이 가장 많이 나타나고 있습니다. 이는 분양 공급 자체가 소형 평수가 많았기 때문도 있겠으나, 코로나19를 지나며 대형 평수에 대한 선호도 증가를 어느 정도 반영하는 결과 판단됩니다.

입주율로 이어진 상황

전국 입주율이 80%가 깨지며 자금 수거에 대한 리스크가 동반 확대되고 있습니다. 80%를 유지하던 전국 입주율은 결국 8월 기준 77% 수준을 보이며 감소 추세가 가파르게 나타나고 있습니다. 수분양자의 미입주 주요 사유는 기존주택 매각 지연의 이유가 가장 주된 것으로 보입니다. 특히 대구는 상대적 고분양가, 후분양에 따른 자금조달 임박 등으로 가격 하락이 가파르게 진행되고 있습니다.

 

매매심리를 자극한 수요

금리와 아파트 가격은 역의 상관관계가 있다는 것이 경제 논리이나, 2021년부터 본격적으로 시작된 금리 인상에도 불구하고 폭발적인 아파트 매매거래와 이에 따른 가격의 오버슈팅이 나타났었습니다. 소위 "영끌" 매수 역시 가파른 매수세에 일조한 것으로 보입니다. 국토부 주거실태조사에 따르면, 수요 공급 양방향 규제에 따른 부동산 자산 가격 폭등으로 인해 연령별 주택 보유 의식이 가파르게 상승한 상황입니다. 금리 인상과 가처분 소득 감소에 따른 수요 위축에도, 주택 보유 의식이 과거 수준으로 회귀할 가능성은 제한적이라고 판단됩니다.