공급측면에서의 부동산 전망

공급 측면의 부동산 전망

현재 공급 측면에서도 부동산 시장은 고금리 하에서의 수요 위축에 따른 리스크 확대 구간입니다. 대형 건설주는 정부의 연쇄적인 공급 규제 완화 기조와 우려 대비 우량한 분양 성과에도 불구하고 금리 상승에 따른 수요 위축으로 주택 리스크 확대 구간에 진입하였습니다. 다만, 부동산 침체기와 비교했을 때 절대적으로 높아진 수주잔고 레벨과 지난 몇 년간 자극된 부동산 매수 수요와 신축에 대한 니즈 확대 등 을 고려할 때, 수주잔고는 급감보다는 연착륙 할 가능성이 높다고 판단됩니다. 

 

분양시장

구축 매매거래의 급격한 감소 대비 나쁘지 않은 분양 성과를 보였습니다. 아파트 매매거래량은 지난 몇 년이 역사적 최고치, 최근 몇 달이 역사적 최저치를 보이면서 극명한 대조를 보이고 있습니다. 부동산 시장의 과열과 냉각을 짧은 시간 내 모두 확인한 것입니다. 장기 평균 한 달 5만여 세대의 아파트 매매거래가 발생했으나 최근 거래량은 2~3만 세대에 그치며 정책 관망에 이어 금리 인상에 따른 수요 위축이 극명히 나타나고 있습니다. 다만, 아파트 분양거래의 경우 장기 평균 한 달 3만여 세대가 이루어지는데 최근 분양은 평균에서 크게 벗어난 수준은 아니었습니다.

아파트 매매거래가 역사적으로 감소한 것 대비 신축 매매, 즉 아파트 분양은 비교적 평균에 수렴하면서 신축에 대한 수요가 여전히 남아있음을 반증했습니다. 10월 분양 예정 물량은 약 10만 세대, 11월은 3.3만 세대, 12월은 5.4만 세대 수준으로 4분기 분양일정이 집중되어 있으나, 가파른 금리 상승으로 일정 지연이 불가피할 것으로 판단됩니다. 금리 인상과 거래량 감소에 따른 시장 리스크 확대에도 불구하고 9월 누계 기준 분양은 전년대비 3.2% 감소에 그치며 우려 대비 우량한 성과를 기록하였습니다. 올해 9월 누계 분양은 과거 수준과 비교했을 때 아주 낮은 레벨은 아니었습니다. 이 중 수도권 비중이 절반가량 차지하며 여전히 높은 수준을 보여왔습니다. 다만, 최근 불거진 지방 미분양 사이트 증가 추세와 가격 하락세를 고려 시 하반기 비수도권 분양 호조세를 낙관할 수 없는 실정입니다.

2022년 분양 계획 물량은 48 만세대로, 이는 박근혜 정부 부동산 호황기와 유사한 수준입니다. 2018년을 저점으로 2019년~2021년 연속적으로 지방 분양물량이 증가했고 2022년부터 수도권 비중이 다시 반등할 것으로 기대하였으나 여전히 지방 비중이 절반 이상을 차지할 것으로 보입니다. 부산, 광주 지역에서 분양 계획물량의 YoY절대 증가가 높으나, 이를 조정 시 수도권 비중 절반 수준이 회복할 것으로 보입니다. 현재 시점에서 집계된 계획 물량은 무려 53 만세대로 연초보다 더욱 증가할 것으로 보입니다. 이는 시장 냉각 가속화 상황에서 연말 밀어내기식 분양 증가가 나타나는 것으로 보입니다. 분양 공급 증가와 수요 위축이 맞물리면서 올해 하반기~내년까지 구축 가격의 하락 압박과 미분양 리스크 증가가 불가피한 상황입니다.