주택연금의 모든 것 | 주택연금 가입 시 고려사항

주택연금은 기존에는 전통적인 부동산 소유 선호 현상과 주택 가격의 꾸준한 상승, 자녀 세대에 상속하기 위한 목적 등으로 주택연금은 큰 인기가 없었습니다. 최근에는 저성장, 저출산 및 자녀 세대에 손 벌리고 싶지 않다는 부모 세대의 인식 변화, 주택 가격이 더 이상 크게 오르지 않을 것이란 예측으로 인해 주택연금의 가입자가 꾸준히 증가하고 있습니다. 주택연금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

주택연금 가입시 고려사항

 

주택연금이란?

주택을 보유하고 있지만 소득이 부족한 노인들을 위해 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금제도를 말하며 역모기지라고도 합니다. 본래의 모기지라는 것은 개인이 구매할 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 것이지만, 역모기지는 이미 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 형식입니다. 

주택연금 지급기준(출처 :HUG)

주택연금이란 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 ① 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나,② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 한국주택금융공사를 공동수익자로 하는 계약)에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다

 주택연금 가입자를 위한 국가 보증업무는 한국주택금융공사에서 수행하고 있으며, 금융기관은 한국주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 주택연금을 지급합니다. 이와 같은 주택연금의 지급구조는 다음과 같습니다.

주택연금 구조(출처 : 한국주택공사)

 

 

주택연금의 특징

나라가 지급을 보증하는 연금이므로 나라가 망하지 않는 이상 연금은 계속 지급됩니다. 또한 세간의 인식과는 다르게 해당 주택 명의자가 주택연금 수령 중 사망할 경우 연금이 끊긴다거나 어떤 사유에서도 주택 명의자가 사망하여도 배우자가 생존해 있다면 배우자 역시 사망시까지 해당 주택에 거주할 수 있고, 명의자 사망 후에도 기존 연금과 100% 동일한 금액이 지급됩니다.  즉, 신청한 연금 상품에 조금씩 다르지만 종신지급을 선택할 경우 평생동안 자신과 배우자가 안정된 수입을 얻을 수 있다는 것이 장점입니다.

주택연금은 기본적으로는 역모기지이기에 연금 수령자가 모두 사망할 경우엔 담보로 제공했던 주택을 주택금융공사가 매각하여 지금까지 연금으로 지급했던 돈을 메꿉니다. 문제는, 연금 수령자가 예상보다 장수하여 연금 수령액이 늘어났거나 해당 주택을 판매하여도 연금 가입시보다 주택 가격이 하락해 원금을 메꾸지 못하는 경우가 발생합니다. 그럼에도 이 부족액은 연금 수령자의 자녀세대에게 청구되지 않습니다. 그냥 금융기관의 손실로 처리되는 것이죠. 반면에, 주택을 처분한 뒤 처분액이 총 연금지급액보다 크다고 해서 이 잔액을 공사가 가져가는게 아니라 잔액은 자녀세대에 상속대상이 됩니다. 이 사항이 아마도 주택연금 가입을 고려하는 이들에게 가장 매력적인 사항일 것입니다. 

 

주택연금의 분류

주택연금은 크게 저당권 방식과 신탁방식으로 나뉩니다. 저당권 방식과 신탁방식을 비교하면 다음과 같습니다.

 

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공 방법	• 근저당권 설정(가입자)	• 신탁등기(공사)
배우자 승계	• 연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능	• 연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	• 담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속	• 담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속
실거주요건	• 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함	• 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함
임대차	• 보증금 있는 임대차 불가(보증금 없는 월세만 가능)	• 보증금 있는 임대차 가능(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치)
담보취득비용	• 가입자가 부담하되, 지방세특례제한법에 따라 2024년 12월까지 등록면허세를 75% 감면	• 가입자가 부담하되, 2022년 12월까지는 공사가 부담
담보주택 유형	• 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 • 주거면적이 50%이상인 복합용도주택	• 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 ※ ① 복합용도주택, ② 법령 등에 따라 주택소유 자격이 제한된 주택, ③ 임대차보증금이 있는 임대차계약이 3건 이상인 임대목적 주택인 경우 이용 제한

(출처: 한국주택금융공사)

 

주택연금 가입 시 고려사항

주택연금에 가입하여 해당 주택을 담보로 제공했다면, 차후 해당 지역의 땅값이 올라 집값 역시 올랐다고 하더라도 가입 기준 책정 금액에서 지가 증가분이 반영되지 않는 특징이 있습니다. 현실적으로 지가가 오르는 경우가 대부분이므로 주위의 개발계획 등을 잘 고려한 뒤 가입하는 것이 좋습니다. 다만 반영되지 않는 게 나을 수도 있는 게 주택연금이 9억원 미만만 가능한데 반영이 되면 9억에 가까운 주택연금을 담보로 했는데 땅값이 올라버리면 연금을 취소하고 받은 돈을 회수해갈 수 있기 때문입니다. 주택을 갖고 있다고 해서 무조건 주택연금에 가입되는 것은 아니며 다음 조건을 충족해야만 가입이 가능합니다.

주택연금 가입 조건

- 현재 본인(주택의 명의자)이 만 55세 이상이며, 9억원 이하의 1주택, 혹은 지방자치단체에 등록된 노인복지주택을 소유하고 있을 것

다만 2주택을 갖고 있으나 가액의 합이 9억원 이하라면 3년 이내에 나머지 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능합니다. 보다 자세한 사항 및 가입 문의는 한국주택금융공사를 참조 하십시오. 감사합니다.